호텔앤레스토랑 - 오피스텔과 호텔의 갈림길에 선생활형 숙박시설_ 20년간의 서비스드 레지던스 서사를 돌아보다 - ②

대법원, 서비스드 레지던스 불법 확정

한국관광호텔업협회와 서비스드레지던스 협회 간 주요 쟁점 중 하나가, ‘레지던스의 호텔식 영업’으로 한국관광호텔업협회는, 본래 장기투숙객에게 객실을 대여하는 취지로 존재하는 레지던스가 하루나 이틀을 머무는 당기 투숙객을 받아 영업한다는 것이 적법하냐는 의혹을 제기했다. 한국관광호텔업협회는 “‘하루’도 임대로 볼 수 있느냐”고 의구심을 표했지만 서비스드레지던스협회 김성환 회장은 “민법이나 상법 그 어디에도 임대기간이 정해져 있지 않다.”며 의혹을 일축했다. 

또한 경기대학교 관광경영학과 윤대순 교수는 “하루가 임대가 아니라는것은 어불성설이다. 하루가 아니라 한 시간도 가능한게 임대”라면서 “하루나 이틀과 같은 짧은 체류시간이 문제가 된다면 고객에게 하루를 더 머물더라도 임대계약서를 작성토록하면 되지 않냐”고 덧붙였다.

한국관광호텔업협회는 이처럼 레지던스의 ‘호텔식’ 영업이 호텔 이용 대상을 축소시킬 수 있으므로 반대하고 있다. 한편, 국회 보건복지위원회 소속 변웅전 의원은 ‘공중위생관리법 일부개정법률안’ 검토보고를 통해 “관광호텔 이용객 평균 체류일수는 3일 미만이므로 서비스드 레지던스 기준을 정할 때 체류일수를 3일이상으로 시설 기준에 명시하면 양자 간의 갈등을 최소화할 수 있을 것”이라고 대안을 제시하기도 했다.

- 2010년 6월호 「서비스드 레지던스 영업 불법판정,
그러나 아직 끝나지 않은 분쟁」 中

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애초에 장기투숙객실을 제공하는 것을 목적으로 지어진 시설이라 분양 후 객실에 거주하는 수분양자도 늘어갔다. 장기임대와 단기숙박이 모두 가능하고, 숙박시설이다 보니 각종 부동산 규제에 자유로운 면이 있었기 때문이다. 이에 외국인의 장기투숙은 물론이고 직주근접을 추구하는 직장인들을 대상으로도 활발한 분양이 일어났다. 그렇게 레지던스는 주거와 일반 단기숙박의 언저리에서 모호한 정체성을 이어오고 있었다. 그런데 2006년, 한국관광호텔업협회가 수도권 레지던스 업체들을 검찰에 고발하면서 레지던스업계가 또 하나의 변곡점에 놓이게 된다. 한국관광호텔업협회는 “부동산임대업을 간판으로 내걸고 숙박영업을 하는 레지던스가 현재 관광호텔시장의 30%를 잠식하고 있다. 한마디로, 불법 영업을 함으로써 기존 호텔업계를 위협하는 것”이라고 주장하며 수도권의 22개소 레지던스를 고발했다.

 

그리고 이에 따라 검찰은 레지던스 운영업체 10곳과 대표이사 등을 건축법 위반, 공중위생관리법 및 학교보건법 위반으로 기소했고, 2008년 6월 26일 서울지법에서 레지던스업체에 벌금 700만 원 형을 부여한 것이 첫 공판이었다. 위법 판결에 레지던스들은 즉각 항소했지만 서울지법은 이를 기각하고 원심을 확정, 이후 상고까지 제기했으나 대법원은 모두 기각하고 2010년 4월 26일 “레지던스 측은 업무 및 주거시설을 관할 관청의 허가 없이 숙박시설로 사용함으로써 다수인을 상대로 각 숙박업을 영위했다.”는 원고 승소 원심을 확정했다.

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주관부처의 방치로 인해
주거형으로 변모하기 시작한 레지던스

 

두 협회의 입장이 첨예하게 대립된 가운데 변웅전 의원의 대표발의로 ‘공중위생관리법 일부개정법률안’이 상정돼 관심이 집중되고 있다. 앞서 언급했듯 레지던스의 불법숙박영업은 2006년이래로 지속됐지만 이렇게 보건복지부가 단초 마련에 나선 것은이례적이다. 지난해 2009년 7월 발의된 ‘공중위생관리법 일부개정법률안’은 공중위생영업에 ‘임대위탁체류서비스업’을 추가하는 것을 주요 내용으로 하고 있으며 제안 이유로 “호텔 서비스와 주거공간이 결합된 임대위탁체류서비스업 해외의 시류에 따라 최근 국내에도 수요가 급증하고 있지만 이에 대한 법적 근거가 명확하지 않아 해당 건물의 용도 또는 사업 활동과 관련해 논란이 되고 있다. 따라서 공중위생영업에 임대위탁체류서비스업을 추가해 이용자의 건강 및 공중위생에 영향을 미칠 수 있는 시설 등의 위생수준을 향상시키고 양질의 주거 서비스를 제공함으로써 국가경제에 이바지하려는 것”이라고 명시하고 있다.

 

-2010년 6월호 「서비스드 레지던스 영업 불법판정,
그러나 아직 끝나지 않은 분쟁」 中

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한편 대법원 판결 전, 단기 숙박 영업금지로 존폐위기에 놓인 레지던스에 대해 국회 보건복지위원회 소속 변웅전 의원이 공중위생관리법의 숙박업에 ‘임대위탁체류서비스업’을 추가하자는 구제법안을 제시했으나, 레지던스 문제가 여러 부처와 얽혀있어 보건복지부의 소극적인 대처로 불발됐다. 하지만 2011년 7월, 보건복지부가 공중위생관리법 시행령 개정 절차를 통해 레지던스를 합법화할 수 있는 ‘체류형 숙박시설’을 추가, 이후 일반숙박업과 비교해 취사가 가능한 ‘생활숙박업’으로 명명되면서 레지던스의 운영이 가능해졌다. ‘서비스드 레지던스’가 ‘생활형 숙박시설’로 불리게 된 배경이 여기에 있다. 그리고 이 단계에서 생활형 숙박시설이 주거형으로 전환되는 단초가 마련됐다.

보건복지부는 생활숙박업을 공중위생관리법상 숙박업으로 분류하는 내용을 담은 공중위생관리법 시행령 개정안을 국토교통부(이하 국토부)에 제출했으나 국토부는 달리 피드백이 없었다. 당시 국토부 담당부서는 건축정책이 아닌 문화경관을 주로 다뤄 주거용도 및 세금 등은 관할하지 않는 곳이었기 때문이다. 그렇게 생활숙박업을 기반으로 한 생활숙박시설은 타지에서 1년 가량 장기체류하는 내·외국인을 대상으로 취사시설을 갖춘 레지던스를 제공할 수 있게 됐다. 여기에 또 다른 정부 부처 간 소통 부재로, 행정안전부는 생활숙박시설이 호텔과 달리 취사가 가능하고 거주기간이 길기 때문에 전입신고를 허용한 반면, 국토부에서는 생활숙박시설을 임시로 거주하는 숙박시설로 분류해 아파트에 적용되는 대출제 및 전매 제한 대상으로 보지 않았다. 그렇게 정부의 소통 부재로 생활숙박시설의 민낯이 드러났고, 버젓이 드러난 틈새를 놓칠리 없는 분양업계는 재빨리 투자자들의 구미가 당길만한 분양 상품을 판매하기에 이른다.

마침내 분양업계는 생활숙박업이 일반숙박업과 다르게 객실마다 개별 등기가 가능하고, 건축법을 따르기 때문에 매매계약과 동시에 생활숙박업 사업자등록도 할 수 있어 다주택자 양도소득세중과와 종합부동산세 과세 등 아파트에 적용되는 규제는 피하면서도 전입신고가 가능한 매력적인 절세형 투자 상품 ‘생활형 숙박시설’을 만들어 냈다. 그렇게 날개를 달아버린 생활형 숙박시설은 아파트, 주거형 오피스텔로 준공, 숙박시설로 용도변경을 하는 등의 방법으로 숙박업 형태가 아닌 주거형의 모습을 갖추게 됐고, 수분양자들은 생활형 숙박시설을 통해 내 집 마련의 꿈을 이루게 됐다.

 

아예 주거형으로 정착된 생활형 숙박시설 이제 와 뒷수습하는 국토교통부?
투자 상품으로 생활형 숙박시설은 부동산 투기를 과열시키기도 했지만 난개발도 부추겼다. 상업지역에 들어갈 수 없는 일반 아파트와 오피스텔과 달리 생활형 숙박시설은 숙박업이라 준·주거 및 상업지역에 들어설 수 있기 때문이다. 따라서 주로 도심과 접근성이 좋은 노른자위 땅이나, 빼어난 조망권을 자랑해 땅값의 급등이 예견되는 곳에 위치, 대표적으로 부산이 해운대 일대와 북항 재개발지역, 송도해수욕장 일대에서 생활형 숙박시설 난개발이 이뤄져 날로 시름이 깊어지고 있다. 비단 부산뿐만 아니라 생활형 숙박시설에 대한 잡음이 끊이지 않자 국토부가 나섰다. 지난 1월 15일 국토부는 「건축법 시행령」개정안 입법예고를 통해 앞으로 건축법령 용도 정의에 생활형 숙박 시설은 「공중위생관리법」의 숙박업 신고 필요 시설임을 명확화하고, 생활형 숙박시설 분양공고 시 ‘주택 사용 불가·숙박업 신고 필요’의 문구를 명시토록 건축물분양법령 개정을 추진하겠다고 밝혔다. 

 

그리고 앞으로 생활형 숙박시설의 주택사용이 가능한 것처럼 광고하는 경우 허위·과장 광고로 사업자를 고발 조치토록
지자체에 공문을 전달할 것이라 전했다. 입법예고 기간은 2월 24일까지 40일간 진행됐고, 관계부처 협의, 규제 및 법제처 심사 등 을 거쳐 2021년 4월에 공포·시행된다. 개정안이 시행되면 앞으로 생활형 숙박시설에 전입신고를 하는 등 주거용으로 사용할 경우 이행강제금이 부과된다. 다만 국토부는 지금까지 주거 용도로 써 온 기존 주민들의 피해를 최소화하기 위해 구제방안을 마련하고 있으며, 이행강제금도 선의의 피해자가 발생할 수 있는 점을 고려해 당장은 부과하지 않을 방침이라고.

 

생활숙박업소의 급증으로 시장 혼란 예상돼
문화체육관광부에 따르면 2019년 6월 30일 기준 전국 생활형 숙박시설의 객실 수는 총 6만 4923개로, 가장 많은 비중을 차지하는 곳이 강원도(1만 2348개)다. 현재 부산에서 공사가 진행 중인 생활형 숙박시설은 10여 곳으로 아직 첫 삽을 뜨지 못한 곳도 있다. 이 중에는 본래 취지대로 숙박업으로 운영되는 곳들도 있을 테지만, 대부분 그동안 주거 용도로 쓰이던 시설과 앞으로 오픈할 생활형 숙박시설은 모두 숙박업 등록을 해야 한다. 즉 당장 판매 가능한 객실이 약 6만 5000개가 늘어난단 이야기다. 생활형 숙박업소가 밀집돼 있는 지역이 강원, 제주, 경기, 부산 등 주로 관광지에 밀집돼 있어 늘어난 공급량만큼 기존 숙박업체들의 피해가 예상된다.

특히 최근 에어비앤비가 생활숙박시설 전문 운영업체인 핸디즈, 스타트업 홈즈컴퍼니와 각각 업무협약을 맺고 생활형 숙박시설을 적극 유치, 여행자들의 숙소 선택권을 늘리고, 한국 관광을 활성화하기 위해 상호협력하기로 했다고 밝힌 점도 눈에 띈다. 업계 관계자들은 에어비앤비가 오랜 기간 주거용으로 사용해 숙박업 전환이 어려운 시설이나 위탁운영을 원치 않는 개별 수분양자들을 겨냥하려는 움직임인 것으로 보고 있다. 한 호텔업계 관계자는 “생활형 숙박시설이 공중위생관리법의 생활숙박업으로 전환함에 따라 상당한 물량의 업소들이 공유숙박 플랫폼을 통해 운영의 돌파구를 찾지 않을까 하는 생각이 든다. 그동안 분양형 호텔의 민낯이 속속 드러나기도 했고, 생각보다 마음 맞는 관리단을 모아 위탁운영사를 지정하고 수익 발생을 기다리기엔 상당한 소모전이 예상되기 때문”이라고 전하며 “이에 핸디즈와 같은 생활형 숙박시설 전문 위탁관리업체도 계속해 생겨날 것으로 보여 숙박업 시장에서 생활형 숙박시설의 귀추가 주목된다.”고 이야기한다. 여기에 상당한 양의 업소들을 어떻게 관리·감독할 것인지에 대해서도 말이 많은 상황이다. 지난해 시민단체 부산경남미래정책은 보도자료를 통해 당시 김현미 국토부장관이 국정감사 자리에서 생활형 숙박시설의 전입신고를 못 하게 하는 방식으로 주거용으로 사용하지 못하도록 감독하겠다 선언한 후 실질적인 대처가 미흡했던 것을 지적한 바 있다. 이처럼 앞으로 국토부가 실제 실거주여부를 어떻게 단속할지 촘촘한 지침이 마련되지 않고서는 쉽게 잡기 힘든 정책이라는 의견이 대부분이다.

오피스텔을 호텔로…. 생활형 숙박시설, 숙박업체로 전환에 어려움 많아
한편 가장 시급한 문제는 주거용으로 지었던 생활형 숙박시설 건물을 당장 호텔로 운영하는 데 수반될 어려움이 많다는 것이다. 애초에 숙박업 운영을 목적으로 만든 건물이 아니기 때문에 최소한의 모양새를 갖추기 위해 시간과 비용 투자가 발생하기 때문이다. 다양한 생활형 숙박시설 운영컨설팅을 진행 중인 서종글로벌 최익준 HM사업본부장(이하 최 본부장)은 “정상적인 호텔의 경우 사업계획을 세우고, 설계, 건축부터 마감재까지 모든 시설 설비정비, FF&E 구매, 개관 전 영업 허가까지의 단계로 호텔다운 호텔을 만드는 TS(Technical Services) 단계를 거치게 된다. 이 과정에서는 호텔 운영에 필요한 최소한의 것들을 앞으로 호텔의 방향성에 맞춰 계획하게 되는데, 생활형 숙박시설은 이 과정이 생략 돼 있는 경우가 대부분”이라고 이야기하며 “보통 거주를 목적으로 건물을 지었기 때문에 PMS, 도어락시스템 등 호텔 운영을 위한 설비가 간과되거나, 호텔의 직원을 위한 BOH공간(사무실, 창고, 라커, 휴게실, 직원식당 등)이 없거나 극히 적게 설계가 된다.
게다가 분양을 안 하는 로비와 같은 공용공간은 최소화된다. 이는 곧 호텔에 대입시키면 객실 타입의 다양성은 매우 제한되며 로비나 F&B는 물론 여타의 부대시설을 찾아볼 수 없는 구조가 된다. 사실상 호텔운영을 위해 이 부분이 해결돼야 하는데 추가 공사를 하더라도 공간의 부족 혹은 공사에 대한 비용 이슈가 있어바로 운영에 착수하긴 힘든 상황”이라고 설명했다. 

 

이미 준공된생활형 숙박시설은 이미 시행사와 수분양자간의 계약이 끝난 상황이기 때문에 TS단계에 발생하는 개관 전 비용(Pre-OpeningCost)을 새로이 조달하는 과정이 순탄치 않을 수밖에 없다는 것이다. 또 그는 “분양수익을 많이 내야 하므로 아예 중심지가 아니고서는 토지매입비용이 최대한 적게 드는 곳으로 파고 들어가다 보니, 보통 위치가 좋지 않은 곳에 자리한 경우도 많다. 경치는 좋지만 차를 이용하지 않고선 들어갈 수 없는 곳이나, 정말 아예 외곽에 시설이 자리 잡는 것”이라고 설명하며 “호텔은 첫째도 위치, 둘째도 위치, 셋째도 위치라고 강조할 정도로 위치가 운영에 상당히 지대한 영향을 끼친다. 그러나 생활형 숙박시설은 우선적으로 위치에 대한 장벽이 있고, 이로인해 고객은 물론 직원 채용에도 어려움이 생겨 출발점부터 여타의 숙박업들에 비해 뒤처지게 된다.”고 우려했다.

여기에 운영사 선정이 시급한 수분양자들을 대상으로 전문성이 부족한 위탁운영사들이 늘어나고 있다는 점도 문제다. 그렇지 않아도 기존 분양형호텔 문제로 잡음이 끊이지 않던 운영사들이 많았던 터인데 이제 생활형숙박시설까지 수요가 급증한 것이다. 물론 수분양자와 잘 협심해 투명한 운영과 수완이 좋은 운영사도 있지만, 수분양자들의 빈틈을 다시 노리는 페이퍼 운영사들이 생겨날 공산이 커 보인다. 그리고 이는 다시 전반적인 숙박업계 퀄리티의 물을 흐리는 격이 될 것으로 우려된다. 소비자들은 방문한 호텔이 생활숙박업인지, 관광숙박업인지 알 길이 없기 때문이다. 이에 최 본부장은 “생활형 숙박시설이 정말 이상적인 숙박업으로 자리 잡기 위해서는 우선 시행사는 수익을 창출할 수 있는 곳에 그만한 시설 건축에 투자해야 하고 분양 시 공고했던 수익금의 명확한 지급, 운영사는 투명한 회계와 수분양자와의 잦은 커뮤니케이션으로 내부고객이며 오너인 수분양자들의 만족을 위해 노력해야 한다.”고 이야기하며 “한편 수분양자들도 운영사는 수분양자들과 같은 목적을 가진, 한 배를 탄 이들이라는 점을 인지해 믿고 맡길 부분은 전문가의 의견에 따라줘야 한다. 그리고 무엇보다 하루빨리 정책이 시장의 혼란을 더 이상 야기시키지 않도록 안정화 돼야 할 것”이라고 강조했다.

생활형 숙박시설 이슈가 2012년 공중위생법상 생활숙박업이 추가되면서부터 태생된 문제라는 의견이 많지만, 지난 숙박업계를 돌아보면 사실 8년, 아니 그 이전부터 생활형 숙박시설의 병폐는 예고돼 있었던 것과 다름없다. 생활형 숙박시설은 그렇게 여러 분야의 손길(?)이 닿거나 닿지 않아서 만들어졌다. 이번 국토부의 건축법 시행령은 이제까지 제대로 들여다보지 않았던 생활형 숙박시설을 본격적으로 관리·감독하기 시작한 첫 단추로 의미는 있지만 아직까지 실효성에 대해서는 의문인 부분이 많다. 따라서 앞으로 국토부와 보건복지부의 생활숙박업 정책에 대해 주목해볼 필요가 있을 것으로 보이며, 갑작스레 늘어난 생활숙박업의 포지셔닝으로 인해 숙박 시장에 어떤 변화가 드리울지 귀추가 주목된다.

 

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글 : 노아윤 / 디자인 : 서지영