생활형 숙박시설에 대한 고찰

 

 

생활형 숙박시설의 배경 및 문제점

 

국내 레지던스로 첫 선을 보인 호텔은 스위스 그랜드 호텔로 당시 외국인 장기 체류자를 겨냥한 것이었다. 그런데 오크우드나 프레이저 스위트 같은 경우 소유와 경영이 분리, 전문 호텔 체인에 위탁경영을 맡기는 전형인 호텔 운영 방식을 갖추고 있는데 비해, 소유주가 분양에 의한 구분소유자들인 한국형 레지던스가 등장하면서 레지던스의 개념이 변화하기 시작했다. 부동산 개발업체들이 주상 복합 아파트나 오피스텔을 분양해 수익 보장을 제시하는 투자의 개념으로 확장되면서 당초의 레지던스 의미가 희석되기 시작한 것이다.

 

급기야 2010년 관광호텔 협회 측에서 장기 투숙객에 객실을 대여하는 목적의 레지던스가 하루나 이틀 단박 손님을 받아 영업하는 것이 적법하냐는 의혹을 제기, 이에 대법원은 레지던스(오피스텔)가 업무 또는 주거시설을 관청의 허가 없이 숙박시설로 사용할 수 없는데 다수인을 상대로 영업하는 것은 불법이라는 관광호텔 협회의 승소 원심을 확정했다. 그러나 정부에서는 외래 방문객 1000만 목표에 대한 숙박시설의 부족을 해결하기 위해 공중위생법상의 시행령을 개정해 2012년 초 레지던스(오피스텔)를 생활숙박업(이하 생숙)으로 명명하면서 호텔업을 할 수 있도록 양성화 했다.

 

이에 부동산 개발업체들은 생숙은 청약통장 없이 개별등기와 매매계약 동시 분양권 전매가 가능하고, 1가구 2주택에서 제외돼 양도세 중과 종부세 과세 등도 피할 수 있고 학군편입의 유리, 그리고 일정 수익 보장이 가능한 매력적인 상품이라고 홍보하면서 개발, 분양하기 시작했다. 하지만 개인 거주로 사용하는 불법용도의 문제, 특히 분양 당시 약속한 수익 보장이 제대로 지켜지지 않아 일부 생숙은 구분소유자들이 관리단 형성 후 소송을 진행하며 사회 문제로 대두되고 있다.

 

그러나 실제로는 건축법상 숙박시설의 용도로 허가를 내준 것으로 장기투숙객인 경우는 전입이 일시적으로 가능하나, 개인 소유자의 전입신고는 불가능하다. 따라서 개인이 전입 신고를 하거나 30일 이상 거주 사실이 확인될 경우에는 주택 수에 포함되며, 불법사용으로 매년 시세의 10%를 이행 강제금으로 부과할 수 있다.

 

 

집합건축물의 유의사항

 

일반적으로 부동산 개발 분양업체들은 수분양자의 경우 수익만을 배분받을 수 있다는 식의 홍보를 하는데, 집합건물의 권리 및 의무중점유부분은 구분소유자에게, 공용부분은 지분별 귀속되는 것이 원칙이다. 그리고 모든 의사 결정은 구분소유자 전원으로 하는 관리단 집회의 의결로 결정한다. 따라서 부동산을 소유한다 하더라도 그 원칙적인 관리 운영주체는 구분소유자라는 점에는 변화가 없다. 그런데 막상 수익형 부동산 관련 분쟁은 구분소유자와 위탁운영사 사이의 분쟁인 경우가 많은데 이러한 분쟁을 방지하기 위해서는 구분소유자와 위탁운영사간 책임에 대해 정확한 이해가 선행돼야 한다.

 

가령 위탁 운영사를 집합건축물법 24조에 따른 선출내지 선임절차를 거쳐 관리인으로 선임하는 경우, 위탁운영사가 동법 25조 1항등 각 호에서 정하는 규정에 따라 집합건축물 관리를 주도적으로 진행하게 되고 구분소유자들에 대해 보다 직접적인 책임을 부담하고 있다. 반면, 별도 관리인을 선임한 상태에서 집합건축물의 관리단이 위탁운영사와 단순 용역 계약을 체결하는 경우에는 관리단이 주도적으로 관련 업무를 진행하게 되고 위탁운영사의 직접적 책임은 감소하게 된다. 또한 관리단의 의사결정이 중요한데 한때 각광을 받았던 지분 판매 상품형의 리조트 중 일부는 많은 세월이 흘러 노후화된 시설의 보수가 절실히 필요함에도 의사 결정이 이뤄지지 않아 흉물처럼 방치된 경우도 있다. 특히 생활형 숙박시설은 주거용으로 사용되는 건축물에 비해 공동 시설 등 공용 부분에 대한 꾸준한 투자와 관리가 중요하며, 이렇게 관리하는 해당 시설의 경쟁력이 결국 운영에도 상당한 영향을 미칠 수 있다.

 

따라서 구분소유자들이 위탁운영사가 수행하는 운영 및 시설유지에 필요한 의사 결정에 관심을 가지지 않거나 상호 분쟁으로 의사결정이 이뤄지지 못할 경우에는, 결국 손해가 구분소유자들이 몫으로 돌아 갈수도 있다. 따라서 위탁운영사의 원활한 운영을 위해서는 사안 발생 시 구분소유자들의 권리를 대변하는 관리단 대표가 의사결정권자로 신속히 결정할 수 있는 프로세스가 중요하다.

 

 

 

집합 건축물의 관리 규약

 

생숙은 집합건축물법의 적용을 받는데 이 법에는 생숙에 대한 지속적인 관리에 필요한 모든 내용이 담겨져 있지는 않다. 이에 본격적 운영에 앞서 관리규약을 제정하고 소유자와 위탁 운영사는 모두 관련 법령을 숙지한 후 운영 첫 단계부터 법률적 자문을 거쳐 안정적인 운영 시스템을 안착시키는 것이 중요하다. 혹 운영 중 조정해야 할 내용을 상호 협의해 꾸준히 개선하는 절차도 필요하다. 이러한 경우 관리규약을 별도 제정하고 개선하더라도 적법한 효력을 가지기 위해서는 집합 건축물법 제29조 1항에 정한 설정, 변경 절차를 반드시 거쳐야한다.

 

생활숙박시설의 개정안

 

생숙은 취사를 포함해 자고 머무는 서비스를 제공하는 숙박시설이므로 건축법에 의한 용도변경 없이는 주거용으로 사용할 수 없다는 것이 원칙이다. 그러나 도입 초창기부터 공급자나 취득자 입장에서 다른 부동산보다 규제를 덜 받는 수익형 부동산 상품으로 많은 관심을 받았고 얼마 지나지않아, 수익 보장 불이행, 주택으로 거주 등 예상치 않은 부작용이 발생했다. 급기야 국토부는 2021년 5월 전입신고 불가등 주거용으로 사용할 수 없도록 법령을 개정했으며, 건축물의 분양에 관한 법률도 “생활형 숙박시설은 주거용으로 불가하며 숙박업 신고 대상으로 수분양자들에게 반드시 안내토록 해야 하고 숙박업으로 운영 될 수 있도록 Lobby, Front desk, PMS, Linen실 등 필요한 시설을 반드시 갖추도록 해야 한다.”는 9월 개정안 공포를 앞두고 있다.

 

또한 최근 7월 29일 김남국 의원이 별도 발의한 개정안은 생숙에 대한 허위 광고 및 주거 사용 여부 등 확인 감독의 어려움을 근본적으로 방지할 수 있는 방안으로 분양 대상 건축물서 제외하자는 내용이며, 현재 국토교통위원회 계류 중으로 콘도처럼 회원권 구좌분양으로 유도 한다는 것이다.

 

 

맺음말

 

참조로 숙박시설은 크게 관광진흥법에 의한 관광숙박업, 공중위생법에 의한 일반 숙박업으로 분류될 수 있다. 관광호텔, 가족호텔 등의 관광숙박업은 관광기금을 받을 수 있으나 회원제 분양만 허용되고 품질경영을 위한 Star Rating이 의무적인 반면, 일반호텔, 생활형 숙박 등 일반 숙박업은 관광기금을 받을 수 없으며 소유권 분양이 가능하고 품질 경영을 위한 Q mark 획득은 자율적이다.

 

이번 법령 개정(7.29 발의 내용 이전 기준)으로 생활숙박시설의 구분소유자들은 거주 목적으로 사용할 수 없고 숙박업 신고를 해야하므로 이전처럼 별도의 전문 업체에 운영을 맡기는, 위의 수탁 운영방식을 택하게 될 것이다. 따라서 초기 기획 단계에서부터 효율적 운영을 위한 가장 기본적인 객실 및 부대 시설 등의 차별화된 상품 구성은 물론, 마케팅, 서비스, 예약망 등의 System 완비가 중요하다. 따라서 이러한 전반적 운영시스템을 점검하기 위한 Q mark 의무 인증화 및 정기적 확인을 위한 제도 도입 검토도 필요하다고 생각한다. 그러나 무엇보다 중요한 것은 구분소유자들의 대표 관리단과 위의 수탁 운영업체간 호텔숙박업의 특성을 잘 이해해 유기적 소통 관계를 가지고 상호 윈-윈 할 수 있도록 운영해 나가는 것이다.

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글 : 서성만

(주)서종글로벌 대표

smseo@seojongglobal.com