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호텔앤레스토랑 - 건물외관 관리

호텔레스토랑 매거진 2019.10.15 13:30

개인적으로 바쁜 일정 때문에 3개월간 독자와의 만남이 없었다. 언제나 독자와의 만남은 청결 지식을 공유하며 독자와 공감해 가는 과정으로 생각하고 있다. 항상 필자는 청결에 관련한 모든 것이 이론이 아닌 실질적인 도움이 될 수 있도록 노력할 것이다. 이제까지 기고에서는 건물 내부에 청결 관리에 대해 알아봤다. 이번 호에는 건물 외관 청결 관리 관리를 소개한다.

 

우리가 거리를 다니면서 건물의 외관을 보면 각각의 다양한 건축디자인과 외관의 청결 상태에 따라 해당 건물의 이미지가 그려질 것이다. 예를 들면 ‘이 건물을 참 깨끗하고 깔끔하다.’, ‘저 건물은 좀 지저분해 보이지 않나?’ 이런저런 생각을 할 것이다. 1980~90년대에 여관들이 즐비한 장소에는 거리는 지저분하고, 건물은 어두웠다. 좀 더 쉽게 설명하면 그런 건물들을 방문하는 것은 뭔가 좀 찝찝한 느낌까지 들었을 것이다.

 

건물 내부의 청결 관리만큼 중요한 관리가 건물의 외관 관리다. 건물 외관과 주변은 사업을 하는 회사의 첫인상에 이미지를 제공하는 영역이다. 만약 건물 외부가 더럽고 건물에 기름기가 있거나 잔디는 깎지 않고 잡초가 무성하다면 방문객은 부정적인 이미지를 갖게 되는데, 여기서 말하는 부정적인 이미지는 해당 건물에서 일하고 있는 조직 자체에 부정적인 견해를 의미한다. 따라서 건물 외관은 호텔관리에 있어 철저히 관리해야 할 부분 중 하나다.

 

건물 외관 관리는 2가지로 구성된다.
- 정원관리
- 외벽관리

그리고 정원관리는 잔디관리와 정원수 관리로 나눠진다.

 

잔디관리
잘 정비된 잔디밭은 건물의 외관을 향상시킨다. 잔디관리는 봄, 가을이 가장 중요하다. 봄, 가을에는 잔디밭에 겨울 동안 축적된 모든 낙엽과 쓰레기 등을 치워야 한다. 그런 다음 보이는 모든 구멍을 흙이나 거름으로 채워야 하고 잔디관리에는 제초작업도 포함돼야 한다. 잔디가 자라는 계절에는 잔디를 자르는 것도 중요하다. 빈도는 강우, 토양 상태 및 잔디가 얼마나 빨리 자라는지에 달렸다. 가장 좋은 일반적인 방법은 잡초를 제거하고 3~4cm 높이로 깎는 것이다.

 

잔디를 자르는 방식은 3가지가 있다.
핸드 모어(수동식) 수동방식으로 보행하면서 잔디를 자르는 방식
파워 릴 모어(전동식/연료식) 연료나 전기타입으로 강한 플라스틱 선을 이용해 자르는 방식
로터리 파워 모어(전동식/연료식) 연료나 전기타입으로 금속 날개로 자르는 방식

 

3가지 방식의 적용은 관련 부서의 예산, 관리할 영역의 크기 및 작업을 수행할 수 있는 인력 및 시간에 따라 다를 것이다. 잘 관리하지만 잔디가 죽어 가면 잔디 씨를 뿌려야 할 것이다. 그리고 잔디 씨를 뿌릴 때에는 충분한 물을 줘야 한다. 잔디의 뿌리가 자리를 잡으려면 최소 3~4cm까지 땅속으로 내려가야 하기 때문이다. 뿌리가 점점 깊어질수록 물을 주는 빈도를 낮춰야 할 것이다. 정원에 물을 주고 낙엽을 제거하고 영양제를 주는 등의 관리는 전문적인 영역이라고 생각할 수도 있을 것이다. 그러나 기초적인 이론만 있다면 누구든 관리가 가능하다.

 

다음은 보편적으로 실시되는 잔디 관리 프로그램 4단계에 대해 소개한다. 보편적으로 잔디관리는 3월 중순부터 9월 말까지 하는 것이 일반적인 방법이다.


1단계 ‌3월 중순~5월 중순
1. 잔디에 영양제 주기 2. 잡초 제거 3. 표면 곤충 제거 4. 비료 주기(28평당 450g의 질소 비료 사용)
2단계 ‌5월 중순~7월 중순
1. 잡초제거 2. 표면 곤충 제거 3. 비료 주기(28포 당 450g의 질소 비료 사용) 4. 잔디에 영양제 주기
3단계 ‌7월 중순~8월 말
1. 비료 주기(28평당 450g의 질소 비료 사용) 2. 잡초제거
4단계 ‌8월 말~9월 말
1. 비료 주기(28평당 450g의 질소 비료 사용) 잔디가 있는 운동장의 경우는 경기 후 또는 시즌 후 곰팡이 살균제를 사용해 잔디에 뿌려 줘야 한다.

필자가 항상 미국이든 국내든 잔디관리 방법을 설명하면 대부분의 사람이 무척 어려워한다. 주로 국내의 경우 정원관리는 외주를 두는 경향이 있다. 우리가 외주를 둘 때도 다음과 같은 사항을 고려해 외주를 주면 더욱 안전하고 효과적인 잔디관리를 할 수 있을 것이다.

잔디관리가 계약된 경우 계약자에게 요구할 사항들
1. 사용되는 관리 약품의 물질 안전 보건 자료(MSDS)
2. 보험증서(훼손 시 방어)
3. 작업 후 서비스 요금을 수령하는 서류에 포함돼야 한다.
- 날짜
- 작업 시작과 종료 시간
- 서비스된 특정 영역, 적용가격
4. 비료의 사용은 관련법을 준수하는 안전한 제품이어야 한다. 비료는 동일한 회사가 제품을 사용하고 보관은 밀폐된 창고에 보관하도록 지시해야 한다. 사용 비료는 제조업체가 품질을 보장하는 분석 결과가 나와 있어야 하며, 관련 담당자에게 서류를 제출 받아야 한다.
5. 서비스하기 최소 24시간 전에 담당자에게 서비스 시간을 알려 달라 요구해야 한다. 이러한 것을 요구한 후 서비스가 개시되면 무엇보다도 고려할 점은 안전한 작업이다. 하청회사가 서비스를 진행한다 해도 만약 안전사고가 발생하게 되면 해당 고객에게도 책임이 있다는 것을 알아야 한다. 그러기에 작업 시 다음과 같은 안전사항을 고려하라고 요구하는 것도 중요하다.

잔디 깎기 안전 점검표
1. 절단하기 전에 잔디를 밟아서 돌이나 이물질이 없는지 확인한다.
2. 작업화는 필수. 반드시 안전화를 착용한다.
3. 장비를 시동 걸기 전에 장비 외부의 유출된 연료를 닦아내야 한다.
4. ‌언제나 장비는 잔디 표면에 둬야한다. 보도나 자갈 위에 절대로 두면 안 된다.
5. 장비가 작동하는 동안 손과 발을 장비로부터 멀게 잡고 작업한다.
6. 장비는 가장자리로부터 최대한 멀리 유지한다.
7. ‌작업 시 잘린 잔디가 배출되는 통로는 보행자 쪽으로 향하지 않게 한다.
8. 장비의 운전은 가능한 한 앞으로 진행한다.
9. ‌작동 중인 장비를 뒤로 당기지 말아야 한다. 칼날은 한쪽으로 돌아가기 때문이다.
10. ‌자갈 또는 돌 위에서는 장비를 당기면 안 된다. 한 지역에서 다른 지역으로 이동할 때는 장비를 끄고 이동하는 것이 좋다.
11. ‌고르지 않은 땅에서 잔디를 깎을 때 누구든 아래에 있지 않도록 한다. 그리고 동료 작업자로부터 안전한 거리를 유지해야 한다.
12. ‌장비의 밑을 점검하거나 청소할 때 점화 플러그 와이어를 탈착한 후 작업한다.
13. 장비를 어떤 식이든 변경하지 않아야 한다.
14. 장비에 급유가 진행되는 동안 금연은 필수.
15. ‌장비가 고장 나면 즉시 장비에 수리 태그를 묶어 표시한 후 장비를 수리한다.


정원수 관리
본 기고에서는 정원수의 다양한 기술적인 측면보다는 기본적인 것에 중점을 두고 설명하고자 한다. 본 기고에서 다루지 못한 다양한 기술적인 방법이 있을 것이다. 기본으로 알아야 할 사항은 나무가 활발한 성장으로 아름다운 꽃을 피우려면 꽃이 핀 후 3~4년 동안 매년 가지치기를 반드시 해야 한다는 것이다. 또한 나무가 자라는 곳은 정기적으로 잡초가 자라는 것을 방어해야 한다. 잡초의 활성도를 낮추는 좋은 방법의 하나는 나무뿌리 주변에 비닐을 덮어둬 잡초 성장을 방해하는 방법이다. 이런 방법을 실행할 때에는 비닐을 덮은 다음 하루에 약 4시간씩 덮어둔 비닐을 열어 둬 광합성에 지장에 없도록 해야 한다.
만약 외관에 나무로 조성된 울타리가 있다면 일정한 높이로 정기적으로 손질을 해야 할 것이다. 대형 전지가위를 이용하거나 전동식 장비를 사용하면 높이를 균일하게 할 수 있을 것이다. 나무 주변에 쓰레기가 없도록 하는 것은 기본이다.

다음은 건물 외벽 관리에 대해 설명한다. 건물 외벽의 청소는 비용이 상당히 드는 작업이다. 그러므로 청소 횟수는 해당 건물 관리비용에 무엇보다도 중요한 사항이다. 그러나 어떻게 청소 횟수를 정해야 하는지 모호할 때가 많다.

다음은 건물 외벽의 청소 횟수를 결정하는 2가지 요소다.
- 환경 조건
- 필요 또는 원하는 유지관리 수준

 

환경 조건에는 주변에서 방출되는 미세먼지 및 바람에 날리는 연기의 양, 건물 위치 및 기상 조건이 포함된다. 건물 외벽은 국내나 외국이나 대부분 전문용역회사에 의해 청소된다. 이 영역은 보다 전문적으로 보이기 때문에 용역회사에 요구하는 사항보다는 그저 받아들이는 것으로 대부분 업무를 처리할 것이다. 그러나 건물의 관리자는 기본을 알고 서비스 회사를 선정하면 보다 안전한 건물 외벽 관리가 된다. 또한 오염 제거의 첫 단계는 오염의 근원을 이해하는 것에서 시작한다는 것을 알아야 한다. 이런 기본적인 사항을 이해한 후 적절한 작업 방법을 선택해 요구해야 한다.

 

다음은 건물 관리자가 반드시 알아야 할 사항들이다. 외부 청소에는 6가지 유형이 있다.
1. 스팀 공법 이것은 외부 청소를 위한 가장 중요한 방법이며, 벽돌이나 매끄럽고 단단한 표면을 가진 건물을 청소하는 가장 좋은 방법이다. 스팀은 특히 화강암, 대리석, 부드러운 유리 벽돌, 테라코타, 일반 벽돌 및 타일에 권장된다. 건물 관리자는 먼지 축적과 미네랄 퇴적물로 인한 제거하기 힘든 딱딱한 물질의 얼룩을 제거하기 위해 강산 사용을 제안하는 용역 계약자를 배제해야 할 것이다. 산성은 건물 외벽을 영구적으로 손상할 수 있다.
2. 고압 스팀 공법 이 방법은 대부분의 외벽을 만족스럽게 청소할 수 있다. 얼룩이 많은 경우 세제 용액이 필요할 수 있다. 고압의 스팀 청소 장비는 물의 사용을 많이 하는 방식이다. 이러한 방식은 신속하게 얼룩을 제거할 수 있고 물의 사용량이 많아 자재에 비교적 안전하다.
3. 샌드블라스트 모래를 분사하는 방식으로 압축된 공기와 호스를 통해 모래가 강하게 분사되는 작업이다. 이 방법은 고압 스팀 방법이 효과가 없을 때 진행하는 방식이다. 이 작업은 일반적으로 사암, 석회암 및 일부 유형의 벽돌과 같은 다공성 표면의 사용되는 작업 방식이다. 샌드블라스트에는 몇 가지 제한 사항이 있지만 신중하고 올바르게 수행하면 우수한 결과를 얻을 수 있다. 이 방법을 권장하기 전에 관리자는 신뢰할 수 있는 용역사를 통해 기존 표면이 샌드블라스트로 인해 손상될 수 있는 재료가 아님을 반드시 확인해야 한다.
4. 수작업 이 작업은 비교적 작은 건물에 적용되고 청소할 면적이 작을 때 사용된다. 이 작업은 느리고 비용도 많이 든다. 이 방법에서는 세정제와 수돗물을 혼합해 청소할 표면에 접촉한 후 손으로 일일이 닦는 작업 방식이다. 물론 고압 스팀공법만큼 효과적이지는 않다.
5. 고압 분사 이 방법은 초고압으로 분사해 물만으로 청소하는 방식이다. 이 작업은 모든 유형의 벽돌 표면에 특히 효과적인 것으로 입증됐다. 많은 양의 물을 사용한다는 것에 있어 보행자 통제와 같이 약간의 제약사항은 있지만, 작업 시 비용이 저렴한 방법이며 모든 건물 외부 표면에 무해한 방법이다.
6. 화학약품을 사용하는 방식 이 방법은 상당히 복잡하고 기술적이며 특정한 약품만 사용해야 한다. 이 작업은 표면을 약간 손상하는 방법이다. 주로 표백이 필요할 때 사용되는 방법으로 만약 건물 외관에 많은 곰팡이나 검은색 얼룩들이 존재할 때 실시하는 작업 방식이다. 그러나 약품 사용 시 강한 반응을 보이는 화학 물질은 피해야 한다. 약한 산성의 약품이라도 일정 시간 방치하면 표면이 손상될 수 있기 때문이다. 산성 세정제를 바르기 전에 표면을 물로 한 번 뿌려줘 산성 성분이 표면에 깊게 흡수되지 않도록 한 후 다음 화학작용이 완료되면 물로 완전히 씻어 내야 하는 작업 방식이다.
앞에서 설명한 모든 방법에는 고유한 장점도 있으며 일부 단점도 있을 것이다. 적합한 작업 방법을 선택하는 것은 건물주의 몫이다. 용역사 선정 전 반드시 그들의 전문성을 파악하고 안전을 고려해 작업을 요구하는 것은 매우 중요하다. 건물 외관 유지관리는 체계적인 관리 프로그램이 필요한 필수적인 영역이다.

 

다음의 3가지 사항을 고려해 관리정책을 마련하길 바란다.
1. 주변 자연 환경과 이용
2. 쓰레기의 종류와 오염물의 종류
3. 필요한 청소에 정도

 

건물 외곽에 폐기물을 수거하는 것도 중요하다. 일상 청소하는 지역과 정기 청소하는 지역을 자연환경과 사용자의 특성을 파악해 일상, 정기 관리 일정을 만들면 보다 합리적인 외곽 관리가 될 것이다. 기본적인 유지관리에 방법에는 4가지가 있다.

1. 순수한 인력을 이용한 청소 본 방식은 순수 인력을 동원하는 방식으로 어떠한 장비도 사용되지 않는 빗자루와 쓰레받기처럼 재래식 장비를 가지고 실시하는 방식이다. 이 방식은 쓰레기와 오염물이 무겁지 않거나 쓰레기의 부피가 작을 때 수행되면 효과적이다. 정원에 잔디가 있는 경우에는 집게를 사용해 제거하는 것이 일반적이다. 빗자루와 쓰레받기는 표면이 불규칙한 지역에서 주로 사용된다. 특히 자동차가 주차된 경우 빗자루와 쓰레받기를 대체하는 장비는 없다.
2. 기계식 스위핑 기계식 스위퍼는 보도, 도로포장 된 구역에서 효과적이다. 기계를 밀며 원형의 브러시가 돌아가면서 청소를 하는 방식이다. 푸시 타입 기계식 스위퍼는 소음이 적고 작동하기 쉬우며 미세한 먼지도 제거한다. 또 다른 장비는 크기는 크지 않지만, 부피가 큰 쓰레기를 흡입할 수 있는 장치가 돼 있는 장비다. 이러한 스위퍼는 넓은 지역에 효과적으로 사용할 수 있다.
3. 파워 스위핑 이 방식은 장애물이 없는 넓은 영역에서 사용되는 방식이다. 장비의 형식은 탑승 시 모드로 돼 있어 작업 시간이 신속하다. 주차장, 대형 적재 플랫폼, 차고, 창고 및 광범위한 보도 청소를 위해 설계됐다. 두 가지 크기의 종류가 있다. 작은 장비의 형식은 브러시가 있고 측면에도 브러시가 있다. 28~46인치의 청소 넓이가 정해진다. 이러한 형식의 장비보다 더 크고 무거운 장비는 시간당 약 16km의 속도를 가지며 시간당 4200평을 커버할 수 있다. 두 장비 모두 휘발유 또는 경유로 작동된다.
4. 도로 청소차 일반적으로 거리 청소차로 알려진 트럭 크기의 이 장비는 상당히 규모가 큰 회사 소유의 도로, 적재 및 주차 구역에 가장 적합하게 사용된다. 일반적으로 최대 24인치 직경의 측면 또는 거 터 브러시가 있고 72인치 원통형 브러시도 있다. 또한 먼지를 제어하기 위한 물 분무 시스템이 있다. 이 장비의 경우 규모가 큰 청소를 할 경우 도로에 있는 자갈과 같은 것들은 흡입하지 않고 퍼뜨리는 방식으로 진행된다. 이러한 방식은 트럭에 부착돼 대형 푸시(Pull&Push) 형 스위퍼가 수행한다. 아스팔트나 콘크리트 표면에서 그리스, 오일 및 솔벤트를 제거하기 위해 별도의 작업이 필요한 경우가 있다. 두 표면 모두 건식 탈지 및 습식 탈지의 두 가지 방법이 사용된다. 이러한 방식을 건식방식이라고 하며 유흡착포를 사용하는 작업방식이라고도 한다. 오점에 해당 약품을 접속한 후 표면의 오염물이 약해지면(때로 1시간이 걸리는 경우도 있음) 흡착포로 덮어 흡수하는 방식으로 오염물을 제거한다. 오염이 심하면 덮는 과정은 나중에 하고 약품과 접촉한 부분을 브러시나 끌 종류로 표면을 마찰한 후 삽으로 일차 오염물을 제거, 덮어줘 유흡착포가 흡입하도록 하는 작업방식이다. 이때 사용되는 약품은 주로 솔벤트 베이스나 시트러스 계열의 약품이 사용된다. 도로에 있는 오염물은 대부분 기름 성분이기 때문이다.

 

습식공정에서는 알칼리성 세정제 또는 합성 세제를 더러워진 영역에 뿌린 다음 적절한 기계나 손으로 도구로 사용해 문지른다. 걸레 또는 습식 진공청소기를 사용해 더러워진 용액을 흡입할 수 있다. 용액을 처리할 때는 주의를 기울여야 한다. 환경청 규정에 따라 유류, 가스, 페인트 등과 같은 유해물질을 배수구나 수로로 배출하는 것은 불법이다. 위험한 유출물을 청소 또는 흡수하는 데 사용되는 용액은 200ℓ 드럼에 버리고 보관해야 한다. 드럼이 가득 차면 유해 폐기물 처리 회사에서 수거할 수 있도록 준비해야 한다. 환경청 처분번호를 포함해 많은 서류작업이 수반되며 모든 기록은 영구적으로 파일에 보관해야 한다. 또한 아스팔트 표면에서 석유 기반 오염물을 제거하는 것은 문제가 될 수 있다. 대부분 이러한 약품들은 오염물을 제거할 뿐 아니라 아스팔트의 성분을 약하게 해 원자재의 손상을 줄 수 있다. 이러한 약품을 사용할 때에는 작은 지역을 신속하게 작업하는 것이 원칙이다. 그리고 작업 후 중성화시켜 남아있는 솔벤트 잔류량을 제거하는 것도 필수적이다. 이러한 방법은 상당한 전문가가 아니면 작업할 수 없다. 실질적인 가장 좋은 방법은 약알칼리성 물질과 합성 물질을 조심스럽게 사용하는 것이다.


이번 기고에서는 기본적인 건물 외관 전체에 대해 설명했다. 조금은 생소하고 전문적인 분야이지만 필자가 제시하는 것들을 이해한다면 더욱 안전하고 향상된 외관 관리가 될 것이다. 또한 해당 서비스받는 시즌이나 기타 필요할 때 볼 수 있도록 잡지를 보관해 사용하는 것도 좋은 방법일 것이다. 언제나 필자는 청결 관리를 보다 쉽게 설명하고자 노력할 것이다. 다음 호에는 청결 관리를 책임지고 있는 관리자의 자격에 대해 이야기할 것이다.


글 : 이경훈 / 디자인 : 임소이

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