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국내 호텔산업은 생산성의 위기에 처해 있다. 대부분의 호텔들은 최근 고정비용 상승에 따른 생산성의 하락을 경험하는
중이다. 즉, 투입 대비 산출의 효과가 크지 않다는 것이다. 호텔 건립 당시 초기 투자비용은 차지하고라도 매출이 제한적인 상황에서 인건비 상승으로 인한 수익성이 악화되고 있다. 이번 호에서는 호텔의 투입-산출 정보를 가지고 상대적 효율성을 측정하는 자료포락분석(Data Envelopment Analysis)를 소개하려고 한다.

 

호텔의 상대적 효율성 측정의 중요성


최근 많은 호텔들은 고정자산투자 증가에 따른 영업위험과 타인자본 부담에 따른 재무위험이 증가하고 있는 상황이다. 이러한 위험의 증가는 대부분의 호텔의 수익성과 재무건전성을 악화시키고 있다. 특히 5성이나 4, 3성 호텔의 경우 객실이용률은 다른 등급의 호텔에 비해 수익성이 현저히 악화되고 있다. 이는 전반적인 호텔의 공급과잉문제와, 에어비앤비 매출확대와도 맞닿아 있다. 또한 객실과 더불어 F&B를 포함한 부대사업장의 매출 역시 침체가 지속되고 있다. 차별적인 경쟁력이나 코스트를 획기적으로 절감하지 않고서는 일정한 수익성을 확보하기 어렵다는 것이다.


대부분의 호텔은 객실판매를 통해 매출을 극대화하려고 하지만 공급과잉이라는 외부적 요인과 역량이라는 내부적 문제 등으로 인해 쉽게 목표를 달성하는 데는 한계가 있다. 오히려 투입을 줄여 수익성을 개선하려는 노력이 필요한 것이다. 이를 위해 선행돼야 할 일은 코스트의 구조를 파악하는 것과 다른 호텔과의 비교를 통해 비용을 어떻게 줄여 나갈 것인지를 확인해야 한다. 그렇다면 비용과 관련된 호텔의 성과는 무엇이 있을까? 기본적으로 부분적인 생산성 정도를 이용한 평가가 대부분이다. 예를 들어 객실점유율, ADR, RevPar, 종업원 1인당 객실매출액 등을 말한다. 이는 투입과 산출에 관련된, 단순한 1대1의 비율지표를 의미한다. 이러한 1:1값을 기준으로 한 비율지표는 절대적 숫자로서는 의미를 갖지만, 비슷한 운영을 하는 호텔의 상대적 효율지표는 아니다. 예를 들어 A호텔의 종업원 1인당 매출이 연 1억, B호텔의 종업원 1인당 매출이 연 1.5억이라고 하자. 단순한 노동생산성은 B호텔이 높다. 그러나 B호텔은 종업원의 평균 임금이 낮은 지역이고, 또한 근속연수가 짧은 종업원이 많은 경우라면, 단순히 B호텔이 노동생산성이 높다고 말할 수 없다. 또 다른 예를 들어 은행의 경우 김포공항지점의 종업원 1인당 대출건수와 신촌지점의 종업원 1인당 대출건수를 단순 비교하는 것은 난센스다. 1:1값을 기준으로 한 성과지표는 각 평가단위를 단순 비교함으로써 잘못을 범하기 쉽다. 이러한 문제를 상대적 관점에서 해결해주는 성과지표분석이 자료포락분석(Data Envelopment Analysis ; 이하 DEA)이다. DEA는 비교대상그룹에서 벤치마크를 제시하고 벤치마크 대비 각 비교대상의 효율성을 제시한다. 우선 DEA에 대한 이해를 해보자

 

DEA는 무엇인가?


이번 호에서는 이러한 생산성 즉 효율성을 측정하기 위해 DEA를 소개하고자 하는 것이 주요 목적이다. 독자가 다루는 데는 학문적 이해가 필요하지만, 조금만 관심을 가지면 다루기 쉬운 소프트웨어를 통해 분석을 구현할 수 있다. DEA는 상대적 생산성(Relative Productivity)을 측정하는 방법으로 Charnes, Cooper & Rhodes(1978)의 연구발표 이후 업계와 학계에서 효율성 측정을 위한 분석도구로 많이 이용돼왔다. 실제로 제조업보다는 서비스 산업에서 효율성을 측정하는데 많이 적용돼져 왔으며, 특히 호텔산업에서 개별호텔들의 효율성 비교를 위한 다양한 DEA가 실시됐다. 이러한 DEA의 장점은 다음 3가지로 요약할 수 있다. 첫째는 투입과 산출사이의 정해진 함수관계를 설정하지 않고 다수의 투입물과 다수의 산출물을 내생적으로 조정할 수 있다. 둘째는 투입과 산출에 대한 가중치를 사전에 정할 필요가 없다. 셋째는 효율성 값이 간단한 측도(Measure)로 제시되며, 상대적 비효율성의 원인이 되는 투입물과 산출물을 확인할 수 있다. 이러한 장점은 DEA가 비슷한 서비스를 제공하는 평가대상(여기서는 개별호텔들)의 생산성을 측정하는 좋은 도구라는 것이다.


그렇다면 어떤 변수가 투입이 되고 산출되는 것인가? 개별호텔과 관련해 투입과 산출은 매우 다양하다. 투입변수로 종업원수, 유형자산, 객실수, 부대사업장크기 등을 고려할 수 있으며, 산출로는 매출, 객실점유율, RevPar, 영업이익 등을 고려할 수 있다. 이러한 다수의 변수를 한꺼번에 모델에 반영해 효율성을 측정할 수도 있다. 기본적으로 DEA는 다수의 투입과 다수의 산출을 한 번에 고려해 효율성을 측정한다. 그리고 효율성을 분해해 기술효율성과 순수기술효율성 그리고 규모효율성을 역시 측정할 수 있다.
DEA에 관한 초기모형인 CCR모형과 BCC모형을 설명하면 다음과 같다. CCR모형의 기본 가정은 생산함수가 규모수익불변(Constant Return to Scale : CRS)이라는 것이다. 즉 규모에 따라 산출되는 수익이 일정비율로 증가한다. 이것은 이후에 만들어진 BCC모형과 관련된 규모수익가변(Variable Return to Scale : VRS)을 가정하는 모형들과는 차이가 존재한다. 일반적인 선형계획문제를 원본문제(Primary Problem)로 다루기 어려울 경우, 쌍대문제(Dual Problem)로 전환한 모형은 <식 1>과 같이 표현할 수 있다. 이 식에서 선형계획법에서 쌍대정리를 이용하면, 원본문제의 최적해는 쌍대문제의 최적해와 일치한다.


다음 <식 1>은 투입방향 CCR포락모형(CCR Envelopment Model)이다.

 

 

이 밖에도 맘퀴스트DEA, 슈퍼효율성을 측정하는 DEA 모델 등 다양한 분석방법이 존재한다.

 

호텔에서의 적용


호텔의 생산성을 측정하는 것은 다양한 방법이 있을 것이다. 물론 전통적인 생산성 지표들도 중요하다. 어떤 산업이든 성과를 평가하는 데 있어서 중요한 지표는 재무지표다. 그리고 업종별로 특화된 업종 고유의 지표가 있을 것이다. 여기까지의 지표는 현재 많은 호텔들이 관리하고 있다. 그러나 호텔들끼리의 비교를 통해 벤치마크를 찾고 벤치마크 대비 자신의 성과위치를 알려주는 상대적 개념의 효율성 지표는 활용하지 않는다. 금융분야나 공공분야에서는 비슷한 서비스를 하는 유닛(Unit) 별로 DEA를 도입해 상대적 효율성을 측정하는 경우가 많다. 호텔업에서도 학문적으로만 다룰 것이 아니라 실무적으로도 도입해 볼 필요가 있다. 예를 들어 신라스테이처럼 비슷한 서비스를 제공하는 여러 동질적 호텔을 가지고 운영을 하는 경우 그 안에서 벤치마크 호텔(지점)을 찾고 신라스테이의 특정호텔이 벤치마크 호텔 대비 각각의 투입물들이 얼마나 비효율적인가를 최적화 모델을 통해 확인하는 것은 현실적인 비용 개선안을 제시해준다. 구체적으로 특정호텔이 얼마의 인건비를 줄여야 되고, 객실수 대비 얼마의 매출을 올려야 하며, F&B 에서의 비용과 매출목표는 얼마로 정해야 하는 지를 다양한 형태의 값으로 표현해준다. 이러한 과학적 방법을 통한 노력은 보다 현실적인 매출목표값과 비용감소값을 제시한다. 경쟁호텔의 기본적인 자원과 성과데이터로도 충분히 자신의 호텔과 상대적 효율성을 비교할 수 있다.


DEA는 2000년 이후 3000편의 논문이 발표됐을 정도로 학문적 연구가 활발하다. 적절한 자원을 효율적으로 활용하는 측면에서 수익경영과 맞닿아 있다. 비용효율과 매출극대화를 꾀하는 호텔경영자라면 DEA에 관심을 가져 보기 바란다.


글 : 최규완 / 디자인 : 임소이

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