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포털사이트에 ‘분양형 호텔’을 검색하면 ‘분양형 호텔분양 거짓 광고 조심할 것’이라는 연관검색어가 나타난다. 그런데 그럼에도 불구하고 관련 기사를 찾다보면 ‘분양형 호텔에 투자자 문의 봇물’, ‘오피스텔 규제 임박! 분양형 호텔로 몰려드는 투자자 늘어’ 등의 제목으로 아직까지도 투자자들을 현혹시키고자 하는 분양형 호텔들이 심심치 않게 보인다. 분양형 호텔 안에는 다양한 이슈가 있다. 시행사-운영사-수분양자, 3각 구도의 이해관계는 아직까지 어느 하나도 접점이 연결되지 못한 채평행선만 달리고 있다. 분양형 호텔은 무엇이고 이들의 이해관계는 어떻게 얽혀 있는 것일까?

 

이번 27th Special_ Feature Ⅱ ①에서는 법무법인 인화 장재혁 변호사와 함께 수분양자의 관점에서 분양형 호텔의 문제점을 살펴봅니다. 이어서 다음호에서는 시공사와 운영사 측면에서의 문제점을 다룰 예정입니다.


분양형 호텔은 무엇인가


분양형 호텔의 사전적 정의는 ‘아파트처럼 투자자들이 객실별 소유권을 갖고 호텔 위탁운영사가 수익을 배분하는 수익형 부동산’이다. 즉 기존의 오피스텔, 아파트와 다르게 호텔의 형태를 띠고 있는 수익형 부동산으로, 시행사가 건축허가를 받으면 투자자(수분 양자)를 모집, 투자를 희망하는 투자자는 시행사와‘분양계약’을 맺는다. 이후 수분양자들로부터 투자금이 모이면 시공사의 시공이 들어간다.

 

보통의 수익형 부동산 계약은 여기서 끝난다. 하지만 분양형 호텔의 경우는 다르다. 분양형 호텔은 분양 후 운영이 이뤄져야 한다. 그런데 호텔 운영이라는 것이 쉽지 않은 일이기 때문에 수분양자는 분양만 받을 뿐이고 실제 관리나 운영은 운영사에 ‘운영위탁계약’을 체결한다. 즉, 수분양자는 시행사와 ‘분양계약’과 운영사와 ‘운영위탁계약’ 두 가지 계약을 체결하게 되는데 분양형 호텔의 문제는 여기서부터 시작된다. 시행사-운영사-수분양자의 3각 구도를 이해하려면 먼저 분양형 호텔이 어떻게 생겨나게 됐는지부터 살펴볼 필요가 있다.

언제, 어디서부터?


분양형 호텔이 생기게 된 최초의 배경에는 부동산 시장의 침체와 관련 있다. 2008년 세계금융위기 이후 오랫동안 부동산 침체가 이어져 오면서 오피스텔 등의 수익형 부동산이 하나의 대안으로 떠올랐다. 그런데 오피스텔 투자가 붐을 일으키자 이를 숙박업으로 영업을 하는 이들이 많아졌다. 양문디앤씨건축사사무소 성진용 대표(이하 성 대표)는 “불법으로 숙박업을 이용하는 사례가 많아지자 숙박업협회에서 이들을 고발조치 했다. 오피스텔에 과태료를 물었고 공급이 많았던 오피스텔에서 숙박을 할 수 없으니 숙박에 대한 공급이 급격히 줄게 됐다.”고 전했다.

 

이후 오피스텔의 공급이 줄어들면서 새로운 유형의 투자대상이 필요해졌고 때마침 중국인 외래관광객이 늘어 숙박시설에 대한 수요가 높아졌다. 이에 정부는 국내관광산업의 경쟁력을 강화하기 위해 「관광시설 확충을 위한 특별법(2012.01.26. 공포, 07.27. 시행)」을 제정, 호텔 건축에 대한 규정을 완화해 호텔들이 우후 죽순 들어서게 된다. 이 과정에서 파생된 신개념 수익형 부동산이 분양형 호텔의 모습으로 나타났고, 숙박시설이 필요했던 정부는 특별한 문제가 없으면 호텔들의 설립을 규제하지 않았다.

 

호텔을 알기보단 수익에 급급했던 분양형 호텔

 


어쩌면 돈을 벌고자 하는 시행사 입장에서는 황금 같은 기회가 아닐 수 없었다. 게다가 일반 관광숙박업이 관광 진흥법에 속해 있는 것에 비해 수익형 부동산인 분양형호텔은 공중위생법안에 속해있어 사업을 진행함에 있어 진입장벽이 낮았다는 메리트도 있었다. 장재혁 변호사(이하 장 변호사)는 “관광호텔을 세우기 위해서는 일정규모 이상의 시설구비를 요구하고, 분양이 불가능하며 사업계획승인 절차를 통해 설립해야하는 기준이 있지만 일반숙박업인 분양형 호텔의 경우 건축 허가만 받으면 바로 시공이 가능하고 분양도 할 수 있는 점에서 훨씬 용이하게 투자금 회수가 가능하다. 분양형 호텔은 이런 정책적인 부분을 활용한 사례라고 볼 수 있다.”고 언급했다.

 

이러한 이유로 대다수의 시공사는 분양형 호텔이 ‘호텔’이라는 특징을 간과, 호텔에 적합한 설계보다는 그저 남들보다 일찍 분양을 시작해 투자금을 회수하고자 하는 마음이 앞섰다. 운영은 나중에 운영사에 맡기면 되겠지 하는 안이한 생각을 가지고 있었던 것이다. 성 대표는 “건축이라는 것은 설계를 어떻게 하느냐에 따라 천차만별이다. 실제로 운영 중인 모 분양형 호텔에 방문했을때 구조를 보니 동선이 아주 엉망이었다. 연회장과 주방이 한참 떨어져 있어 주방에서 만든 음식을 이동하는 데에도 문제가 있었고, 수납공간도 위치가 애매해 하나를 옮기더라도 잰걸음으로 움직여야 했다.”“호텔이라는 특수성을 인지하지 못한 상황에서 건물을 짓다보니 이런 문제가 생기는 것이다. 이렇게 만들어진 호텔은 15명의 인원으로 할 수 있는 일을 20명의 인원을 투입해야 하는 현상이 발생한다. 감내해야 하는 것은 자체 운영사의 몫”이라고 지적했다.

 

‘특급 비즈니스 호텔! 연 8% 실투자수익률을 매월 따박따박’

 

분양형 호텔의 과장·허위 광고가 문제가 되고 있다.분양형 호텔의 과장·허위 광고가 문제가 되고 있다.


매월 따박따박 연금처럼 나온단다. 이 얼마나 솔깃한 이야기인가? 투자자들은 이런 광고 문구를 보면서 머릿속으로 셈을 하기 시작한다. ‘중도금 무이자에 대출 받아 7000만 원만 투자하면 매월 93만 원이 연금처럼 들어온다니!’ 그렇게 덜컥 분양을 마음먹게 된다.

 

시행사들은 이런 방법으로 시공을 위한 투자자들을 모았다. 물론 사드가 터지기 이전까지는 숙박업이 성행할 수밖에 없었던 시장 상황이었기 때문에 가능한 공약이 었을 수도 있다. 하지만 어느 업계에서나 호황기가 있으면 불황기도 있기 마련이다. 특히나 호텔의 경우에는 성수기와 비성수기에 의한 차이도 심하고 정치, 경제적인 변화에도 민감하게 반응하는 사업인 데다가 노동집약적이고 당일의 상품을 팔지 않으면 재고가 소멸해버리는 특성을 가지고 있다. 그런데 호텔업에 대한 이해가 부족한 시행사들은 수분양자들에게 늘 일정한 수익을 지급할 수 있다 호언장담했고 숙박업 규제완화에 호텔 공급과잉이 심해진데다가 엎친데 덮친격으로 사드까지 터져 약속한 수익금을 지불할 수 없게 돼버렸다.

 

운영은 뒷전, 이름뿐인 운영사

 


과정이 어찌됐든 일단 호텔은 지어졌고 수분양자도 생겼다. 약속한 수익을 내려면 호텔은 운영을 해야 한다. 이때 호텔에 들어와 수분양자에게 수익금을 주고 남은 운영비를 가져가는 것이 호텔 운영사다. 그런데 수분양자들은 호텔 운영이 시작되기 이전에 운영위탁계약을 체결, 보통은 시행사에서 운영사를 지정하는 경우가 많기때문에 수분양자는 운영사의 운영 능력이나 잠재력을 파악하지 못한 채 계약을 맺기 일쑤다.

운영사의 호텔 운영 능력이 부족해 수익을 못내는 것도 문제지만 여기서 더 큰 문제는 몇몇의 운영사가 알고 봤더니 시행사의 페이퍼컴퍼니였다는 점이다. 수분양자 A씨는 “시행사, 시공사, 운영사의 대표이사가 같아서 의심보다는 시행사가 직접 시공하고 운영까지 책임진다고 하니 더욱 신뢰를 했다. 하지만 영업 개시 이후 전문성 없는 운영하청업체는 방만 운영과 전횡을 일삼았고 수분양자는 계약서상의 문제로 이러한 불이익을 속수무책당하고만 있다.”며 하소연했다.

 

이처럼 몇몇 운영사의 경우에 시행사와 연관이 돼 임원급 자리에 친인척을 세운다던지 불투명한 운영을 지속한다던지, 책임소재가 불분명해진다던지 하는 문제들이 발생하게 된다.

 

수분양자의 책임은?

허위과장광고에 속아 투자금은 커녕 약속됐던 수익금도 못 받고 있는데 내부적으로 시행사와 운영사의 문제는 까도까도 계속 나오는 양파 껍데기 같다. 그런데 왜 수분양자들은 아무런 구제를 받지 못하고 발만 동동 구르고 있을까?

 

“개인의 투자활동은 원칙적으로 자기책임의 원칙이 적용된다.” 장 변호사의 말처럼 수익형 부동산에 대한 투자는 직접 투자이기 때문에 투자를 했을 때 수익이 발생할지 안할지는 자기 판단에 의하는 것이다. 따라서 리스크도 본인이 감내해야 하는 몫이기 때문에 수익형 부동산에 대한피해도 원칙적으로는 투자를 결정한 수분양자는 누구에게도 책임을 물을 수가 없다. 투자금 회수에만 급급했던 시행사와 운영 능력이 없는 운영사도 문제지만 호텔업에 대한 이해가 부족했던 것은 수분양자도 마찬가지다.

 

하지만 직접 투자의 전제에는 정확한 정보전달이 수반돼야 한다. 즉 투자자들이 상품을 면밀히 살펴보고 이에 대한 이성적인 판단을 통해 건전한 투자가 이뤄져야 하는데 현재 분양형 호텔에 대한 정보는 허위 과장된 정보가 대부분이고 정확한 내용을 확인할만한 창구가 없다.

 

표준계약서의 부재

 


수분양자들이 제대로 된 정보를 얻을 수 없는 이유 중 또 다른 하나는 표준계약서가 없다는 것이다. 기본적으로 일반 공동주택의 계약서는 임차인과 임대인의 피해를 최소화하기 위해 기본적인 항목들이 세팅이 된 표준계약서가 존재한다. 앞서 이야기 했듯 수분양자는 시행사와는 분양계약을, 운영사와는 위탁운영계약을 각각 따로 맺고, 표준계약서가 없다보니 계약서 내용을 확인해도 어떤 문제가 생길 것이라는 허점을 인식하지 못하게 되는데 그렇게 되면 분양계약과 위탁운영계약 사이에 서로 상충하는 조항이 생긴다. 때문에 수분양자는 시행사에게 요구하지도 운영사에게 요구하지도 못하는 상황이 발생한다.

 

실제로 있었던 예를 들면, 분양형 호텔은 집합건물법에 속해 구분소유가 가능하고 구분 소유는 결국 지분비율로 운영을 결정하기 때문에 지분 과반수 및 수분양자 과반수를 동시에 충족시켜야 수분양자들이 의견을 낼 수 있다. 부실운영으로 운영사를 교체하고자 했던 수분양자들은 어렵게 의견을 합치, 운영사 교체를 요구하려고 봤더니 분양이 안 되는 공유면적으로 알고 있었던 로비라운지가 시행사 소유로 돼 있어 운영결정에 문제가 생겼던 사례가 있다. 그런데 수분양자의 계약서에는 로비라운지를 시행사 소유로 한다는 조항이 명시돼 있었다. 수분양자들은 이를 제대로 파악하지 못했고, 분양계약에 있는 조항 때문에 위탁운영계약서 상의 권리요구를 못하는 상황이 발생한 것이다.

 

또한 계약을 맺는 수분양자들의 계약서가 일괄적이지 못하기 때문에 수분양자끼리 지분비율을 내새워 권리를 찾으려 해도 쉽지 않은 상황이다. 이에 장 변호사는 “특히 호텔에 대한 영업허가 취소요청을 하지 못하는 이유 중 해지 요건이 갖춰지지 않은 수분양자 계약이 있다는 점이 있다. 수분양자마다 계약의 시기가 천차만별이고 오히려 수분양자가 중도금이나 잔금을 지체하는 경우도 있기 때문에 수분양자들의 의사합치가 되기 힘든 부분이 많다.”고 설명했다.

 

하나씩 풀어나가야 하는 실타래

 


결국 수분양자가 원하는 것은 간단하다. 시행사에 대해서는 최초에 약속했던 수익을 보장해 줄 것. 운영사에 대해서는 위탁운영을 맡은 운영사로서 발생하는 모든 운영 과정을 투명하게 할 것. 그리고 소송의 사유도 간단하다. 시행사에게는 거짓 계약으로 계약 자체에 속았으니 계약 자체를 없던 것으로 무효화할 것. 분양사는 운영을 통한 수익금 분배를 하지 않았으므로 이에 대한 손해를 배상할 것. 하지만 시작부터 꼬여버린 분양형 호텔은 어디서부터 어떻게 정리해야 할지 막막하다.

 

때문에 이제는 무분별한 숙박업 규제 완화와 안이한 대처를 일삼아왔던 정부 당국에서 적극적으로 나설 때가됐다. 장 변호사는 직접투자방식이었던 수익형 부동산을 리츠, 부동산 펀드 등 간접투자 형태의 부동산으로 활성화 하는 방안도 고려해볼 만하다고 이야기 한다. 일반 숙박업에 해당되는 분양형 호텔은 현재 전국에 몇 채가 되고 이에 투자한 수분양자가 얼마나 되는지 정확한 통계치를 구하기 쉽지 않다. 분양형 호텔의 문제가 가장 심한 제주에 이어 평창, 부산, 인천, 경주까지. 수분양자들이 피해가 끊이지 않는 가운데에도 새로운 분양형 호텔들이 하늘을 향해 뻗어 올라가는 것을 보노라면 이제는 걱정이 앞선다. 물론 정말 호텔업에 대한 실력과 비전을 가진 시행사와 운영사들도 있다.

 

실제로 호황까지는 아니더라도 수분양자들과 분쟁 없이 운영을 지속해오는 호텔들도 많다. 하지만 아직까진 피해자 소식이 많이 들리고 있기에 더 이상 투자자들은 눈뜨고 코베이면 안 되겠다. 투자자들은 본인의 노후와 미래를 거는 일이니 만큼 보다 꼼꼼하게 호텔 운영의 구조를 이해하고 계약관계에 있어 확인해 봐야 할 사항이 무엇인지를 제대로 알아본 후에 어디까지의 리스크를 감수할 것 인지 신중을 기해야한다.

 

법무법인 인화 장재혁 변호사“법정에서는 무조건 증거싸움, 계약서의 내용에 집중해야”

 

수분양자들의 피해 구제를 위해 가장 중요시 여겨야 하는 사항은 무엇인가?


수분양자가 100명이면 시행사와 운영사는 각각 100개의 계약을 체결하기 때문에 전체적인 계약 내용이 비슷할 지라도 세부적인 사항이 100개가 다 다르다. 따라서 분양형 호텔 관련해 일어나는 모든 일들을 일반화해서 해결책을 제시할 수는 없다. 아직까지 규제가 제대로 갖춰진 것이 없기 때문에 수분양자들은 피해에 대한 소송은 무조건 작성했던 계약서를 기준으로 판단해야 한다.

 

법정에서의 싸움은 증거싸움이다. 계약서에 편입돼 있지 않은 사항들은 기본적으로 투자자의 책임 아래 있다고 본다. 이를테면 수분양자 A가 ‘내가 봤던 광고에서 본대로 10%를 받지 못하고 5%의 수익률만 받았다. 이를 보상해라’ 하고 문제제기를 했을 때, 수분양자 A와 운영사 사이의 계약서에‘광고에 명시된 대로’라는 말이 명시돼 있지 않으면 법률구제를 받을 수 없다.

 

시공사에 문제가 생겼을 때에는 어떻게 하나?


일반적으로 공동주택(아파트)은 부실공사 등의 시공사 문제가 생길 경우를 대비해 시공 후 하자담보증권을 발급받도록 법으로 정해있다. 만일 공사가 끝난 후 정해진 기간 안에 문제가 생겼을 때에는 시공사가 이미 하자담보를 맡겨놓은 것이 있기 때문에 하자보수를 청구할 수 있는데 분양형호텔의 경우에는 공동주택으로 분류가 돼 있지 않다. 따라서 시공사도 하자담보를 맡길 이유가 없다. 그렇다면 이런 상황에서는 수분양자들이 시공사를 상대로 손해배상청구를 하거나 하자보수청구를 해야 하는데 대규모 시공사가 아니고서야 이름만 있는 페이퍼 컴퍼니인 경우가 많기도 해 책임의 주체를 찾아서 하자보수를 청구하기 어려움이 있다.

 

허위광고에 대해서는 어떻게 구제받을 수 있나?


표시광고법상으로는 공정거래위원회의 과징금, 형사처벌까지 가능하지만 사실상 유명무실하다. 기껏해야 위반사실의 공표명령, 경고 등의 조치에 그치고 있는 현실이다. 분양과정에서 나타나는 거짓 과장광고에 대해서는 보다 엄격한 제재와 규제가 필요하다. 실제적으로 분양형 호텔과 관련된 소송에 허위광고에 속아 기만을 당해 계약했다는 이의제기가 많은데 이것을 특별법에 의해 손해배상을 청구하고 사후적으로 피해를 입증하는 과정이 현실적으로 어렵다. 결국 민사적인 소송(착오, 사기)를 통해 해결할 수밖에 없는 실정이다.

 

정부에서도 관심을 갖고 대책을 세워야 할 것으로 보인다.


물론 가장 기본적인 1차적 책임은 투자자들에게 있는 것은 사실이다. 하지만 수분양자들이 객관적 정보를 제공받아 합리적인 소비를 할 수 있게 하는 것에는 국가가 나서야 한다고 생각한다. 지금은 거의 방치돼 있는 상황이라고 보면 된다. 얽혀있는 사안이 너무 많아 다각도로 살펴봐야겠지만 금융당국에서도 유사수신행위의 규제를 해야 한다고 생각한다. 유사수신행위란 금융관계법령에 의한 인허가를 받거나 등록 혹은 신고를 하지 않고 불특정 다수인으로부터 자금을 조달하는 행위다.

 

적발될 시에는 형사처벌을 받도록 돼 있는데 분양형 호텔은 아직까지 유사수신행위의 규제가 이뤄지고 있지 않다. 따라서 앞으로 금융당국에서는 시행사가 유사수신에 해당하는 불법행위가 있는지의 여부를 적극적으로 검토할 필요가 있다.

 

분양형호텔에 관한 특별법 제정의 목소리가 있는데?


사실상 분양형 호텔만을 위한 특별법 제정은 불가능할 것으로 보인다. 다만 관련 개별 규정에서 분양형 호텔이 적용되는 부분들을 조금 더 세밀하게 규정하거나 감독을 강화하는 것은 가능하다고 본다. 이를테면 분양신고나 수분양자 모집 공고 방법등을 표준화하고 허위과장광고의 경우에도 수익률이나 객실 점유율을 과장해 광고하는 것을 방지하기 위해 산출근거를 정한다던지 하는 방법이다. 현재 분양형 호텔에 관련된 법은 너무 포괄적이다. 따라서 기존에 있는 개별 법 조항에서 분양형 호텔에 관련된 부분을 특화시키는 것이 필요하다.

 

현 상황에서 해결할 수 있는 방안은 무엇인가?


법률적 구제는 시간도 오래 걸리고 그만큼 비용의 문제도 고려해야 한다. 지금으로서 가장 좋은 방법은 운영사와 수분양자간의 커뮤니케이션을 원활히 하는 것이다. 물론 운영사가 전적으로 운영에 대한 부분을 고민하고 체크해야 하지만 수분양자도 내가 투자한 호텔이 직면한 상황과 앞으로 어떻게 해나가야 하는지 함께 논의하면서 호텔업에 대한 이해를 하는 것이 필요하다고 본다. 호텔은 객실만 가지고 운영하는 사업이 아니다. 근처 경쟁 호텔과의 수준도 맞춰야하고 그에 따라 컨벤션센터, F&B업장 등도 갖춰야 하고 시설이 낙후되면 리모델링의 기간도 거쳐야 한다. 호텔사업에 대한 전반적인 이해가 있으면 운영사의 운영 형태에 대해 의견도 보다 확실하게 제시할 수 있게 된다.

 

또한 운영사도 경영의 투명성을 확보해야한다. 여기서 중요한 것은 운영사는 수분양자가로부터 운영을 ‘위탁’받은 위탁업체일 뿐, 마치 호텔 운영의 주체가 됐다는 생각을 가지면 안 된다. 따라서 우선 양자간의 커뮤니케이션을 원활히 해 이 상황을 분쟁으로써 해결하기보다 사드문제가 해결이 되면서 다시 관광시장이 활성화 될 것이라는 긍정적인 의견이 많으니 정상궤도에 올려놓는 것이 필요하다 하겠다.

 

앞으로 분양형 호텔은 어떻게 될 것으로 전망하나?


법적인 제도만 제대로 정비되고 적정 수익률을 맞춰 운영만 잘된다면 구상 자체는 괜찮다고 본다. 지금과 같은 저금리 시대에 주식과 펀드는 변동이 너무 심하고, 투자할 곳이 마땅치 않기 때문에 투자자들은 부동산을 찾는다. 부동산 투자가 좋은 이유가 원금은 보장된다는 점 아닌가. 또한 수익형 부동산으로 투자가 이뤄지면 기존의 부동산 투기 문제도 완화시킬 수 있다고 생각한다. 다만 투자자들은 분양형 호텔을 주식이나 펀드와 같이 단기간에 많은 수익을 내는 것이라고 생각하면 안 된다. 장기적인 관점으로 안정적인 수익을 기대해야 한다.

 

 

 


 

 

 

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