집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 관련 주요 판례 동향

 

 

최근 몇 년 간 국내 생활형 숙박시설은 ‘숙박시설’이 아닌 ‘주거시설’로 인식되는 경우가 매우 많았고, 국토교통부는 2021년 1월 15일 이와 관련해 향후 생활형 숙박시설을 주거용으로 사용할 수 없도록 하는 취지의 건축법 시행령 일부개정령안에 대한 입법예고를 하는 등 각종 조치를 취하고 있다.

향후 생활형 숙박시설에 대한 규제는 증가할 것으로 예상돼, 국토교통부는 2021년 10월 13일 경 신축된 생활형 숙박시설의 경우 관련 건축기준을 정비하고 건축심의와 허가단계에서 숙박시설의 적합 여부 등을 고려해 허가를 제한, 주택으로의 불법 사용을 차단하겠다는 기존의 계획을 재확인하면서도 기존 생활형 숙박시설의 경우 불측의 피해자를 최소화하기 위해 오피스텔 등 주거가 가능한 시설로 용도변경을 안내하고 용도변경을 하는 경우 오피스텔 건축기준 중 일부 규정의 적용을 배제할 수 있도록 조치하겠다는 내용의 계획을 밝혔다.

국토교통부의 이러한 계획을 비롯한 집값 변동 추이 등 제반 사정을 종합적으로 고려하면 앞으로도 부동산투자 대상으로 생활형 숙박시설의 인기가 보다 높아질 가능성이 것으로 보인다. 생활형 숙박시설의 경우 특별한 사정이 없는 한 1개의 건물에 복수의 소유권이 존재하는, 이른바 집합건물로 건축되기 때문에, 생활형 숙박시설의 소유 및 관리에 대해서는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 “집합건물법”)이 우선적으로 적용될 것으로 예상된다.

이에 생활형 숙박시설을 소유 또는 운영하고 있거나 그러할 계획이 있는 자들로서는 집합건물법을 숙지해 불측의 손해를 방지하기 위해 최선의 노력을 다할 필요가 있으며, 특히 최근 대법원에서 선고된 관련 판결 및 관련 입법 동향을 주목할 필요가 있을 것으로 보인다.

 

대법원 2021. 9. 30. 선고 2020다295304 판결

집합건물법 제23조 제1항에 의하면 집합건물의 ‘관리단’은 ‘당연 설립’되며, 동법 제24조 제1항에 의하면 ‘관리인’은 집합건물의 필수 기관이나, 실무적으로 관리단 및 관리인이 제대로 선출돼 운영되는 집합건물의 비율은 결코 높지 않다. 관리단과 관리인은 집합건물의 운영 및 관리에 있어 대체 불가능한 역할을 수행하는 기관인 만큼 관리단과 관리인이 제대로 선출돼 운영되지 못하는 경우 집합건물의 전반적인 관리가 미흡하고 이로 인한 각종 분쟁 등이 늘어날 가능성이 현저하게 높아진다.

최근에 선고된 위 대법원 판결 또한 이와 관련된 분쟁 및 그 해결방안이 주된 쟁점이 된 사안으로 그 주요 사실관계는 다음과 같다.
• 대상 집합건물은 별도의 관리규약 제정, 관리단 구성, 관리인 선임 없이 운영돼 오고 있었음.
• 위 집합건물의 일부 구분소유자들은 (집합건물에서 정한 관리인 선임 절차 등을 거치지 않고) 제3자와 사이에서 해당 집합건물에 대한 관리를 위탁하는 계약을 체결했음.
• 위 계약에 따라 관리위탁을 받은 자가 해당 집합건물의 관리를 위한 비용을 투입할 수 없게 돼 결국 단수, 단전조치 등이 취해짐.
• 위 구분소유자들은 결국 자비로 위 관리비용을 투입해 집합건물을 정상화한 다음 관리위탁을 받은 자에게 위 비용 등에 대한 부당이득반환을 청구하는 소송을 제기함.

이와 관련해 원심은 집합건물법상 관리인은 공용부분에 대한 관리비용에 관해 부담의무자인 구분소유자에게 청구해 수령하고 이를 관리하는 행위를 할 뿐 관리인 자신이 관리비용에 대한 부담 주체가 되는 것은 아니며, 위 사안에서 관리위탁을 받은 자는 사실상 이 사건 건물의 관리단 또는 관리인으로부터 관리업무를 위임받은 자에 지나지 않으므로, 관리위탁계약 등의 내용에도 불구하고 위 건물의 관리비용을 부담할 의무가 있다고 볼 수 없다고 판단했다.

대법원은 이에 대해 관리규약이나 관리단, 관리인 등이 제대로 갖춰지지 않은 집합건물의 구분소유자들이 개별적인 계약을 통해 제3자에게 건물관리를 위탁한 경우, 구분소유자와 제3자사이의 법률관계는 당사자가 체결한 계약의 내용에 따라 정해지고, 특별한 사정이 없는 한 집합건물법상 관리단 또는 관리인에 관한 규정이 적용되지 않는다. 또한 집합건물법 제17조가 구분소유자가 제3자와 개별적인 계약을 통해 관리방식을 선택하고 그에 따른 비용부담과 정산방법 등을 구체적으로 정하는 것을 제한하는 규정은 아니므로, 위 사건의 당사자들 사이의 법률관계는 집합건물법이 아닌 관리위탁계약 등의 구체적인 내용에 따라 결정돼야 함을 이유로 위 원심을 파기했다.

앞서 살핀 바와 같이 최근에는 집합건물법에서 정한 절차에 따라 관리단, 관리인, 관리규약을 갖추지 않고 제3자와 별도의 관리위탁계약을 체결하고 그로 하여금 집합건물 관련 업무를 처리하도록 하는 경우가 많다. 그런데 위 대법원 판결은 관리규약이나 관리단, 관리인 등이 제대로 갖춰지지 않은 집합건물의 구분소유자들이 개별적인 계약을 통해 제3자에게 건물관리를 위탁한 경우에는 집합건물법의 적용을 받을 수 없다는 취지를 명시했다는 점에서 의의가 있다.

즉 집합건물의 관리단, 관리인 등이 법정된 절차에 따라 선정되지 않은 경우, 구분소유자들과 이들로부터 관리위탁을 받은 자들은 각자 집합건물법에 따라 누릴 수 있는 권리·의무의 주체가 될 수 없다. 따라서 불측의 손해를 방지하기 위해서는 관련 업체들을 집합건물법에서 정한 절차에 따라 관리인으로 선출하거나 적법하게 관리인을 선출한 후 관리단집회의 결의 등을 거쳐 이들에 대한 관리위탁계약를 체결하도록 하는 조치 등을 고려할 필요가 있을 것으로 보인다.

 

대법원 2021. 9. 16. 선고 2018다38607 판결

 

집합건물법 제28조 제1항에 의하면 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다. 또한 동법 제29조 제1항에 의하면 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어야 한다. 따라서 집합건물법 자체에 각 집합건물의 관리 및 사용에 관한 상세한 내용을 두기 어려운 만큼 각 집합건물에 알맞은 관리규약을 제정·적용하는 것이 굉장히 중요하다. 하지만 실무적으로 관리규약 중 상당 수가 위와 같은 절차를 거치지 않고 제정된 경우가 많다.

 

최근에 선고된 위 대법원 판결 또한 관리규약의 적법한 제정 등의 중요성이 재차 강조된 사안으로 그 주요 사실관계는 다음과 같다.
• 대상 집합건물의 ‘관리규약’에는 관리비 체납 등이 이루어지면 단전 및 단수 조치가 가능하다는 내용이 포함돼 있었으나, 해당 관리규약은 집합건물법에서 정한 절차를 거치지 않고 제정·개정됐음.
• 대상 집합건물의 관리단은 특정 구분소유자가 관리비를 체납하고 수차례에 거친 독촉에도 불구하고 관리비를 납부하는 등의 조치를 취하지 않자 일련의 절차를 거쳐 단전조치를 진행했음.
• 단전조치의 대상이 된 구분소유자는 위 단전조치가 위법함을 이유로 관리단을 상대로 손해배상 청구소송을 제기함.

대법원은 집합건물의 관리단 등 관리주체가 단전조치를 하기 위해서는 법령이나 규약 등에 근거가 있어야 하고, 단전조치의 경위, 동기와 목적, 수단과 방법, 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 사정을 종합해 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어야 한다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결, 대법원 2015. 2. 26. 선고 2012다76713, 76720 판결 참조). 그러므로 단전조치에 관해 법령이나 규약 등에 근거가 없거나 규약이 무효로 밝혀진 경우 단전조치는 원칙적으로 위법하다. 하지만, 관리주체나 구분소유자 등이 규약을 유효한 것으로 믿고 규약에 따라 집합건물을 관리했는지, 단전조치를 하지 않으면 집합건물의 존립과 운영에 심각한 지장을 초래하는지, 구분소유자 등을 보호할 가치가 있는지 등을 종합해 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 인정할 만한 특별한 사정이 있다면 단전조치가 위법하지 않다고 판단했다. 또한 이에 관리규약이 무효라고 하더라도 단전조치가 불법행위에 해당하지 않는다고 판단한 원심의 판단이 타당하다고 판단했다.

위 사안은 결국 집합건물의 ‘내부 규정’ 등에 따라 단전 내지 단수 조치 등을 취했다고 하더라도 이러한 ‘내부 규정’이 집합건물법상 적법한 관리규약에 해당하지 않으면 원칙적으로는 위법하다. 예외적으로 불법행위가 아니라는 점을 인정받기 위해서는 관리주체나 구분소유자 등이 규약을 유효한 것으로 믿고 규약에 따라 집합건물을 관리했는지, 단전조치를 하지 않으면 집합건물의 존립과 운영에 심각한 지장을 초래하는지, 구분소유자 등을 보호할 가치가 있는지 등을 인정받아야 한다는 기존의 이론을 재확인했다는 측면에서 큰 의의가 있다.

즉 결국 관리규약이 적법하게 제정되지 않으면 관리단, 관리인 기타 관리위탁을 받은 자의 행위 중 관리규약에 근거를 두고 있는 것은 위법한 것으로 판단될 수 있다는 것이 대법원의 확립된 입장다. 따라서 생활형 숙박시설의 구분소유자 내지 운영자로서는 관리규약이 절차적으로도 적법하게 성립됐는지 여부에 대해 특히 신경을 쓸 필요가 있다.

2020. 2. 4.자 집합건물법 개정의 요지

집합건물법에 대해서는 2020. 2. 4.경 집합건물 공용부분의 변경 결의의 의결정족수를 합리화하고, 권리변동을 일으키는 공용부분의 변경 제도 등을 신설해 집합건물의 원활한 관리를 도모했다. 또한 집합건물의 관리인 선임 신고제도를 도입하고, 전유부분이 일정 수 이상인 집합건물의 관리인은 감사인의 회계감사를 받도록 하는 등 집합건물 관리가 보다 투명하게 이뤄지도록 해 국민의 안정적인 주거ㆍ영업 환경을 조성하려는 취지의 개정이 이뤄졌다.

개정 전 집합건물법의 경우 (i) 공용부분의 변경을 위해 필요한 의결정족수가 지나치게 과다해 집합건물의 관리를 위해 반드시 필요한 공용부분의 변경조차 진행되기 어려운 점, (ii) 집합건물 관리인에 대한 통제 장치 등이 부재해 부적정한 관리행위를 견제하기 어려운 점, (iii) 특히 신축된 집합건물의 경우 관리단, 관리인 구성이 이뤄지지 않아 상당 기간 동안 관리공백이 발생하는 점 등이 주된 문제로 구성돼 왔는데, 이번 개정안을 통해 위와 같은 문제 중 상당수가 해소될 수 있을 것으로 기대된다.

<참고: 집합건물법 주요 개정 사항>

개정 전	개정 후
제9조의 3 (분양 자 의 관리의무 등) ① 분양자는 제23조제1항에 따른 관리단이 관리를 개시(開始)할 때까지 선량한 관리자의 주의로 건물과 대지 및 부속시설을 관리하여야 한다. ② 분양자는 제28조제4항에 따른 표준규약을 참고하여 공정증서로써 규약에 상응하는 것을 정하여 분양계약을 체결하기 전에 분양을 받을 자에게 주어야 한다. ③ 분양자는 예정된 매수인의 2분의 1 이상이 이전등기를 한날부터 3개월 이내에 구분소유자가 규약 설정 및 관리인 선임(選任)(제24조제1항의 경우에만 해당한다)을 하기위한 관리단집회를 소집하지 아니하는 경우에는 지체없이 이를 위한 관리단집회를 소집하여야 한다. <신설>	제9조의3(분양자의 관리의무 등) ① 분양자는 제24조제3항에 따라 선임(選任)된 관리인이 사무를 개시(開始)할 때까지 선량한 관리자의 주의로 건물과 대지 및 부속시설을 관리하여야 한다. ② 분양자는 제28조제4항에 따른 표준규약을 참고하여 공정증서로써 규약에 상응하는 것을 정하여 분양계약을 체결하기 전에 분양을 받을 자에게 주어야 한다. ③ 분양자는 예정된 매수인의 2분의 1 이상이 이전등기를 한 때에는 규약 설정 및 관리인 선임을 위한 관리단집회(제23조에 따른 관리단의 집회를 말한다. 이하 같다)를 소집할 것을 대통령령으로 정하는 바에 따 라 구 분소유자에게 통지하여야 한 다. 이 경 우 통지받은 날 부터 3 개월 이내에 관리단집회를 소집할 것을 명시하여야 한다. ④ 분양자는 구분소유자가 제3항의 통지를 받은 날부터 3개월 이내에 관리단집회를 소집하지 아니하는 경우에는 지체 없이 관리단집회를 소집하여야 한다.
제15조(공용부분의 변경) ① 공 용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의로써 결정한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다. 1. 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우 2. 「관광진흥법」 제 3조제1항제2호나목에 따른 휴양콘도미니엄업의 운 영을 위 한 휴 양 콘 도미니엄의 공용부분 변경에 관한 사항인 경우 ② 제1항의 경우에 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.	제15조(공용부분의 변경) ① 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다. 1. 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우 2. 「관광진흥법」 제3조제1항제2호나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 공용부분 변경에 관한 사항인 경우 ② 제1항의 경우에 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.
<신설>	제15조의2(권리변동 있는 공용부분의 변경) ① 제15조에도 불구하고 건물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위한 것으로 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의로써 결정한다. ② 제1항의 결의에서는 다음 각 호의 사항을 정하여야 한다. 이 경우 제3호부터 제7호까지의 사항은 각 구분소유자 사이에 형평이 유지되도록 정하여야 한다. 1. 설계의 개요 2. 예상 공사 기간 및 예상 비용(특별한 손실에 대한 전보 비용을 포함한다) 3. 제2호에 따른 비용의 분담 방법 4. 변경된 부분의 용도 5. 전유부분 수의 증감이 발생하는 경우에는 변경된 부분의 귀속에 관한 사항 6. 전유부분이나 공용부분의 면적에 증감이 발생하는 경우에는 변경된 부분의 귀속에 관한 사항 7. 대지사용권의 변경에 관한 사항 8. 그 밖에 규약으로 정한 사항 ③ 제1항의 결의를 위한 관리단집회의 의사록에는 결의에 대한 각 구분소유자의 찬반 의사를 적어야 한다. ④ 제1항의 결의가 있는 경우에는 제48조 및 제49조를 준용한다.
제24조(관리인의 선임 등) ① ~ ⑤ (생략) <신설>	제24조(관리인의 선임 등) ① ~ ⑤ (생략) ⑥ 전유부분이 50개 이상인 건물(「공동주택관리법」에 따른 의무관리대상 공동주택 및 임대주택과 「유통산업발전법」에 따라 신고한 대규모점포등관리자가 있는 대규모점포 및 준대규모점포는 제외한다)의 관리인으로 선임된 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 선임된 사실을 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 자치구의 구청장(이하 “소관청”이라 한다)에게 신고하여야 한다.
<신설>	제24조의2(임시관리인의 선임 등) ① 구분소유자, 그의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자, 분양자 등 이해관계인은 제24조제3항에 따라 선임된 관리인이 없는 경우에는 법원에 임시관리인의 선임을 청구할 수 있다. ② 임시관리인은 선임된 날부터 6개월 이내에 제24조제3항에 따른 관리인 선임을 위하여 관리단집회 또는 관리위원회를 소집하여야 한다. ③ 임시관리인의 임기는 선임된 날부터 제24조제3항에 따라 관리인이 선임될 때까지로 하되, 같은 조 제2항에 따라 규약으로 정한 임기를 초과할 수 없다.
<신설>	제26조의2(회계감사) ① 전유부분이 1 50개 이상으로서 대통령령으로 정하는 건물의 관리인은 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 감사인(이하 이 조에서 “감사인”이라 한다)의 회계감사를 매년 1회 이상 받아야 한다. 다만, 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상이 회계감사를 받지 아니하기로 결의한 연도에는 그러하지 아니하다. ② 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 제1항 단서에 따른 관리단집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다. 다만, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지하거나 구분소유자가 집회 이전에 직접 의결권을 행사할 것을 관리단에 통지한 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 전유부분이 50개 이상 150개 미만으로서 대통령령으로 정하는 건물의 관리인은 구분소유자의 5분의 1 이상이 연서(連署)하여 요구하는 경우에는 감사인의 회계감사를 받아야 한다. 이 경우 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자가 구분소유자를 대신하여 연서할 수 있다. ④ 관리인은 제1항 또는 제3항에 따라 회계감사를 받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감사보고서 등 회계감사의 결과를 구분소유자 및 그의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자에게 보고하여야 한다. ⑤ 제1항 또는 제3항에 따른 회계감사의 기준ㆍ방법 및 감사인의 선정방법 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ⑥ 제1항 또는 제3항에 따라 회계감사를 받는 관리인은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다. 1. 정당한 사유 없이 감사인의 자료열람ㆍ등사ㆍ제출 요구 또는 조사를 거부ㆍ방해ㆍ기피하는 행위 2. 감사인에게 거짓 자료를 제출하는 등 부정한 방법으로 회계감사를 방해하는 행위 ⑦ 「공동주택관리법」에 따른 의무관리대상 공동주택 및 임대주택과 「유통산업발전법」에 따라 신고한 대규모점포등관리자가 있는 대규모점포 및 준대규모점포에는 제1항부터 제6항까지의 규정을 적용하지 아니한다.

 

생활형 숙박시설의 활용성 및 기대, 갈수록 커져
법적 관심과 주의 요구

 

시불가실(시불가실(時不可失)은 ‘때는 한번 가면 다시 돌아오지 않는다’ 내지는 ‘기회를 한 번 놓치면 다시는 잡을 수 없다’는 뜻이다.

앞서 살핀 바와 같이 생활형 숙박시설의 활용성 내지 이에 대한 기대는 갈수록 커질 것으로 보이며, 생활형 숙박시설에 내재된 각종 법률적인 리스크 또한 집합건물법의 개정으로 상당 부분 개선될 수 있는 것으로 보이는 만큼, 생활형 숙박시설에 대해 관심을 가지고 있는 자들에 대해서는 이러한 일련의 상황이 또 다른 새로운 기회가 돼줄 것으로 보인다.

다만 집합건물법에서 집합건물의 관리 등에 대해 보다 구체적인 내용을 정한 만큼 향후 관련 분쟁에서는 구분소유자 또는 집합건물을 관리 또는 운영하는 자가 이러한 내용을 준수했는지 여부에 대해서는 보다 엄격한 판단이 이뤄질 것으로 보이므로, 관련 사항에 대해 보다 많은 관심과 주의 또한 요구된다.

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글 : 김한솔 변호사
법무법인 (유)율촌
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